Leistungen
Je nach Bewertungszweck erstellen wir für Sie unterschiedliche Typen von Gutachten.
- Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB
Zum Beispiel bei Erbschaftsauseinandersetzungen, steuerlichen Angelegenheiten, Vermögensfeststellungen usw. - Schiedsgutachten
Zum Beispiel bei Scheidungen, Grundstückstauschgeschäften, Transaktionsverhandlungen usw. - Kaufpreiseinschätzung
Zum Beispiel bei einem Grundstücksverkauf oder -ankauf, zur Validierung von Angebotspreisen usw. - Beleihungswertgutachten
Bei der Finanzierung von bebauten und unbebauten Grundstücken - Bewertung von Rechten und Belastungen
Zum Beispiel Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Wohnungsrechte usw. bei Entschädigungsangelegenheiten oder Ausgleichszahlungen - Bewertung grundstücksgleicher Rechte (z. B. Erbbaurechte)
Zum Beispiel bei der Ablösung von Erbbaurechten, dem Verkauf von Grundstücken mit Erbbaurechtsbelastung oder der Vorbereitung zur Vergabe von Erbbaurechten - Portfoliobewertung (Bewertung von mehreren Liegenschaften)
Zum Beispiel bei der Vermögensaufteilung, zur Schaffung von Vermögensübersichten zur strategischen Finanzoptimierung usw. - Überprüfung von Gutachten
Zum Beispiel bei Vermögensauseinandersetzungen, bei Vorlage von Parteigutachten o.ä. - Gutachterliche Stellungnahmen
Zu sämtlichen immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen
Unsere Auftraggeber
Immobilien sind vielfältig – unsere Kunden auch.
- Privatpersonen (Grundstückseigentümer)
- Eigentümergemeinschaften (z. B. Erbengemeinschaften, Ehepaare, GbR)
- Family Offices und Stiftungen
- Unternehmen aus allen Branchen
- (Semi-) Institutionelle Investoren
- Projektentwickler und Bauträger
- Gerichte und Staatsanwaltschaften
- Kommunen
- Wohnungsbauunternehmen
- Banken
Nutzungsarten
Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus ihrem Nutzen.
- Unbebaute Grundstücke in unterschiedlichen Entwicklungsständen
- Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser usw.
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Produktionsimmobilien
- Lager- und Logistikimmobilien
- Büroimmobilien
- Einzelhandelsimmobilien
- Ehemalige landwirtschaftliche Hofstellen
- Spezialimmobilien wie z.B. Schulen, Sportanlagen usw.
- Rechte und Belastungen von Grundstücken
Bewertungsanlässe
Nicht jeder benötigt ein Gutachten, aber jeder sollte den Wert seiner Immobilie kennen.
- Vermögensauseinandersetzungen
Zum Beispiel bei Erbauseinandersetzungen, Pflichtteilsergänzungsansprüchen, Scheidungen, Ausscheiden eines Gesellschafters aus einer Firma mit Immobilienvermögen, Übernahme von Grundvermögen bei Firmenübernahmen. - Vermögensfeststellungen
Zum Beispiel zur Vorbereitung von Schenkungen im Rahmen der Erbfolge, Verkauf von Betriebsimmobilien, An- und Verkaufsentscheidungen, zur Ermittlung von Anteilsvermögen von Immobilienfonds oder Gesellschaftsanteilen. - Bewertung für steuerliche Zwecke
Zum Beispiel bei der Entnahme von Betriebsgrundstücken aus dem Betriebsvermögen, Einbringen von Grundstücken ins Betriebsvermögen, für die Zwecke der schenkungs- und erbschaftssteuerlichen Bewertung oder der bilanziellen Unternehmensbewertung. - Bewertung bei An- und Verkäufen bzw. Grundstückstauschgeschäften
Zur Ermittlung eines marktgerechten Ankaufs- bzw. Verkaufspreises. - Bewertung für Finanzierungszwecke
Zum Beispiel bei Fremdfinanzierung von Investitionsobjekten und Eigenheimen, Neustrukturierung von Darlehnsverträgen. - Bewertung zum Zweck der Entschädigung
Bei Ausgleichszahlungen, bei Enteignungen (z.B. Leitungsrechte, Maststandorte), nachträglich fälligen Kaufpreiszahlungen, Versicherungsschäden, Entschädigung von Überflutungsgebieten. - Bewertung im Zuge der Zwangsversteigerung
Für Amtsgerichte.
Referenzen
Diskretion und Datenschutz sind Grundlage unseres Tuns.
Mit der öffentlichen Bestellung und Vereidigung sind wir zur Verschwiegenheit verpflichtet. Aus diesem Grund stellen wir nachfolgend eine kleine Auswahl unserer Referenzen in anonymisierter Form vor.
Wissenswertes
Wissen schafft Klarheit.
Was bedeutet öffentlich bestellt und vereidigt?
Der Begriff „Sachverständiger“ ist gesetzlich nicht geschützt. Demnach ist es wichtig, die jeweilige Qualifikation des einzelnen Gutachters genau zu prüfen. Einer der in Deutschland anerkanntesten Gütesiegel für die Bewertung von Immobilien ist dabei die öffentliche Bestellung und Vereidigung. Für den Auftraggeber wird dadurch gewährleistet, dass der Sachverständige seitens der bestellenden Kammer einer umfangreichen laufenden Überprüfung unterzogen wird. Dabei wird unter anderem überprüft, dass
- er die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet,
- keine Bedenken gegen seine Eignung bestehen,
- er erheblich über dem Durchschnitt liegende Fachkenntnisse nachweist und
- er in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen lebt.
Mit der Ableistung seines Eides übernimmt er die Pflichten zur unabhängigen, weisungsfreien, gewissenhaften und unparteiischen Gutachtenerstellung.
Zudem unterliegt er der laufenden Fortbildungs- und Verschwiegenheitspflicht.
Nicht nur die fachliche Kompetenz, sondern auch die gesetzliche Akzeptanz wird daher durch die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gewährleistet (siehe BFH Urteil vom 11.9.2013 sowie Ländererlass vom 19.2.2014).
Was versteht man unter dem Begriff "Verkehrswert?"
Der Verkehrswert wird im Baugesetzbuch unter § 194 BauGB definiert. Darin heißt es:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes nach § 194 BauGB sind gem. § 8 ImmoWertV grundsätzlich drei unterschiedliche Methoden heranzuziehen. Die Verfahren sind abhängig von der Art und Datenverfügbarkeit des Wertermittlungsobjektes zu wählen. Die einzelnen Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung und den jeweiligen Richtlinien definiert.
Vergleichswertverfahren
Methodik: Wertermittlung auf Basis von Vergleichstransaktionen
Anwendungsbereich: z.B. unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen
Ertragswertverfahren
Methodik: Wertermittlung auf Basis der kapitalisierten Reinerträge von vermietbaren Renditeobjekten
Anwendungsbereich: z.B. Wohn- und Geschäftshäuser, Bürohäuser, Handelsgebäude, Hallen- und Logistikimmobilien, Mehrfamilienhäuser
Sachwertverfahren
Methodik: Wertermittlung auf Basis standardisierter Baukosten unter Berücksichtigung regionaler Marktanpassungsfaktoren
Anwendungsbereich: Objekte, bei denen keine Vergleichspreise vorliegen und der Ertragswert nicht objektiv kalkulierbar ist oder eine Sondernutzung vorliegt. Beispielsweise Wohnhäuser in ländlichen Gegenden, Individualisierte Produktionsgebäude, Raffinerien, Kraftwerke, Schulen
International bestehen weitere Bewertungsverfahren die jedoch inhaltlich mit den oben beschriebenen Methoden vergleichbar sind.
Wie lange dauert eine Gutachtenerstellung?
Die Dauer der Gutachtenerstellung ist abhängig von der Komplexität der Liegenschaft und dem Bewertungszweck. Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sollte in der Regel zwischen vier bis zehn Wochen gerechnet werden. Im Rahmen eines unverbindlichen Erstgespräches geben wir Ihnen hierzu eine realistische Einschätzung ab.
Wie sieht der Ablauf einer Gutachtenerstellung aus?
- Unverbindliches telefonisches oder persönliches Vorgespräch
- Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen durch den Auftraggeber oder auf Wunsch durch den Sachverständigen
- Ortsbesichtigung mit allen Beteiligten
- Einholung notwendiger Informationen durch den Sachverständigen
- Ausarbeitung des Gutachtens
- Versand des Gutachtens und Besprechung der Ergebnisse
Welche Unterlagen muss ich für ein Verkehrswertgutachten einreichen?
Der Umfang der notwendigen Unterlagen hängt in erster Linie vom Bewertungsobjekt und dem Zweck der Begutachtung ab. Zu den wesentlichen notwendigen Unterlagen für die Ermittlung des Verkehrswertes / Marktwertes zählen:
- Grundbuchauszug und ggf. Grundakten
- Lageplan / Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- Baupläne, Bestands- und Umbaupläne
- Ggf. Berechnung der Flächen, Wohnfläche, Mietfläche, usw.
- Ggf. Miet- und Pachtverträge
- Eine vollständige Liste mit den erforderlichen Unterlagen finden Sie hier
Mit welchen Kosten muss ich für die Erstellung eines Gutachtens rechnen?
Der Sachverständige erhält für seine Dienstleistung ein Honorar. Dieses hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Ausgangsbasis ist der Umfang der zu erbringenden Leistungen. So fallen für eine indikative Kaufpreiseinschätzung weniger Kosten an, als für ein Verkehrswertgutachten gem. § 194 BauGB. Weitere Einflussfaktoren für die Honorarfestlegung ist der Wert einer Liegenschaft und die Komplexität der Wertermittlung. Grundsätzlich orientieren sich die Kosten an den Honorarempfehlungen einschlägiger Branchenverbände.
Gerne erörtern wir in einem gemeinsamen Telefonat, welche Kosten auf Sie zukommen. Alternativ können Sie uns eine unverbindliche Anfrage über unser Anfrageformular senden.
Welcher Unterschied besteht zwischen einem Gutachten und einer kostengünstigen Onlinebewertung?
Zwischenzeitlich finden sich im Internet zahlreiche Anbieter für Immobilienbewertung. Diese basieren in der Regel auf durchschnittliche Angebotspreise, die im Internet für eine bestimmte Region veröffentlicht werden. Da es sich jedoch bei Immobilien um eines der heterogensten Wirtschaftsgüter handelt, führt eine Durchschnittsbetrachtung nur zufällig zum richtigen Wert. Für eine korrekte Wertfeststellung bedarf es einer umfangreichen Analyse sämtlicher grundstückspezifischer Eigenschaften. Hierzu gehören beispielsweise die rechtlichen, bautechnischen und wirtschaftlichen Gegebenheiten einer Immobilie.
Warum ist es Sinnvoll bei Erbangelegenheiten oder Schenkungen einen Sachverständigen einzusetzen?
Immobilien bilden regelmäßig einen großen Vermögenswert bei Erbschaften. Werden Immobilien vererbt, sind steuerliche Freibeträge schnell ausgeschöpft. Eine hohe Erbschaftssteuerlast kann die Folge sein. Durch proaktives Handeln können Sie diese vermeiden. Mit Ihrem Steuerberater entwickeln wir gemeinsam ein Konzept, um den Übergang von Immobilienvermögen rechtzeitig zu regeln. Auch bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt im Erbfall stehen wir Ihnen gutachterlich zur Seite.
Ferner werden bei Schenkungen oder Erbschaften häufig Verkehrswertgutachten benötigt, wenn andere Familienmitglieder mit Ihrem Pflichtteil oder Vermögensanteil ausgeglichen werden sollen.
Ist eine Wertermittlung bei einem Ankauf oder Verkauf notwendig?
Jede Investition bedarf einer ausführlichen Analyse nach Wirtschaftlichkeit und Machbarkeit. Vor allem bei Immobilien sind regelmäßig hohe Kosten mit dem Kauf verbunden. Die hohe Komplexität im Vergleich zu anderen Anlageformen erfordert professionelle Unterstützung.
Häufig ist beim Ankauf oder Verkauf kein vollumfängliches Verkehrswertgutachten notwendig. Oftmals ist eine Kaufpreiseinschätzung ausreichend. Bei Renditeobjekten bieten Markt- und Wirtschaftlichkeitsanalysen darüber hinaus einen Mehrwert bei der Entscheidungsfindung.
Benötige ich im Falle einer Scheidung ein Verkehrswertgutachten?
Derzeit werden in Deutschland rund 1/3 aller in einem Jahr geschlossenen Ehen geschieden. Gemeinsame Immobilien erschweren die Gesamtsituation und führen häufig zu Auseinandersetzungen, die durch hohe Rechtskosten sowie einem Auseinanderbrechen der Familie geprägt sind.
Durch ein Schiedsgutachten (gem. §§ 317-319 BGB) umgehen Sie kosten- und zeitaufwändige Streitigkeiten und können die Belastung für sich, Ihre Kinder, Freunde oder Bekannte in Grenzen halten.